En declaraciones a los periodistas tras intervenir en el XV Encuentro Financiero, organizado por Deloitte y “ABC”, Martín explicó que la Banca(IBANCA.MCBanca
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Última noticiaEconomía.- (Ampliación) La banca colaborará en la ampliación del plazo de las hipotecas y no descarta “asumir costes” Ver más resumen noticias gráficos histórico )ya “está alargando plazos a todo aquel que lo necesita”.

El Gobierno tiene previsto dispensar a las familias con menos recursos del coste de alargar sus hipotecas, aunque no ha precisado quién asumirá dicho coste.

“La banca, si tiene que asumir coste, normalmente asume costes, hace una reestructuración del crédito, pero nunca empeora las condiciones de las familias”, indicó Martín, quien agregó que “si el cliente tiene capacidad para pagar, paga, si no será difícil que pague, y la banca lo tendrá en cuenta”.

“En circunstancias de crisis los bancos tienen que gestionar la morosidad, y a los bancos no les interesa nada quedarse por la vivienda”, afirmó el presidente de la AEB, quien indicó que tampoco “a las familias no les interesa nada perder la vivienda y se trata de gestionar en cada caso cuál es la solución mejor”.

“Si la mejor solución es ampliar los plazos, por supuesto la banca lo hará en beneficio propio pero también porque ni tiene ningún interés en perder un cliente”, aseguró el presidente de la Asociación Española de Banca.

Según informó ayer la institución provincial, la cuantía total de la convocatoria asciende a 140.000 euros y podrán solicitarla todas las personas físicas que residan en municipios de la provincia donde hubieran adquirido una vi-vienda en el ámbito rural en el período comprendido entre el 1 de enero y el 1 de septiembre del 2008.

En esta convocatoria se consideran viviendas rurales las edificaciones residenciales, unifamiliares, plurifamiliares o en régimen de propiedad horizontal, cualquiera que sea sus superficie y la de sus anejos vinculados.

El Gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, confirma que desde hace unos meses la morosidad en este segmento está aumentando y “como seguramente seguirá creciendo en el futuro”, afirma, “me gustaría que se viera con preocupación, pero sólo con moderada preocupación”.

Los concursos de acreedores, antes conocidos como suspensión de pagos, han batido récords en los primeros meses de 2008. Los impagos que han acabado en los tribunales han crecido casi un 70% en un año.

El aumento lo lideran las empresas de la construcción, que arrastran consigo a otras compañías que nunca antes habían presentado tantas deudas. En ciudades como Málaga, una de las que más sufren el parón inmobiliario, la actividad concursal ha aumentado por tres.

‘La guerra de las hipotecas’

Así, la banca no quiere renunciar a uno de los filones de los últimos tiempos, pero manteniendo una postura de absoluta prudencia. O, en otras palabras, pretende ahora al usuario solvente para afinar al máximo en el capítulo de riesgos, en vez de apostar por perspectivas de carácter masivo. Como consecuencia, tras recrudecerse la pugna en el ámbito del pasivo, así como en el negocio de las nóminas, llega ahora la guerra de las hipotecas.

El último en lanzarse al ruedo ha sido Deutsche Bank, que ayer mismo presentaba una oferta a euribor +0,17 por ciento, el tipo más bajo del mercado. La denominada hipoteca rompedora, a 40 años y para el 80 por ciento de la tasación, tiene un importe mínimo de 200.000 euros, y lleva aparejado un plan de protección de pagos del 1 por ciento del capital, la domiciliación de la nómina, un gasto mínimo de tarjeta de crédito de 3.000 euros, una aportación a plan de pensiones o fondos de inversión por el mismo importe y la contratación de un seguro de vida y hogar. El objetivo de la entidad alemana es captar 5.000 nuevos clientes antes de verano.

También los ‘grandes’

Anteriormente, a mediados de enero, el Santander había lanzado su ofensiva comercial en éste ámbito. Mediante la denominada Hipoteca 08 se propone conseguir 50.000 usuarios “de máxima calidad” que ya tengan hipoteca. Entre la letra grande se encuentra un precio de euribor +0,25 por ciento, sin comisión de apertura ni de servicios y un plazo de hasta treinta años. Mientras, la letra pequeña incluye que el cliente haya firmado su préstamo, al menos, seis años atrás y que haya cumplido con todos los pagos. Además, el usuario debe contratar un plan de pensiones -con una aportación mínima de 600 euros al año- y trasladar su nómina.

Por su parte, Banesto se ha destapado, tal y como adelantó este periódico el pasado 24 de enero, a través de su trasunto on line, con una propuesta a euribor +0,35 por ciento y haciéndose cargo íntegramente de todos los gastos derivados del cambio -en este aspecto supera a su banco matriz-, es decir, notaría y gestión, registro, tasación y subrogación de la actual hipoteca.

Ingresos extraordinarios

La oferta no acaba ahí, pues este banco está dispuesto a abonar al cliente la diferencia que consiga entre uno y otro préstamo al firmar la hipoteca. Eso sí, exige domiciliar la nómina y recomienda contratar un seguro de hogar. Al contrario que el Santander, Banesto no promociona su oferta, puesto que prefiere elegir a los candidatos.

Aparte del clásico que ya es ING en este campo -hoy ofrece un competitivo 0,33 por ciento-, otro de los que se ha movido en este sentido es Uno-e. El banco online de BBVA presentó hace dos semanas una hipoteca al 0,25 por ciento. A un máximo de 35 años, exige subrogación y contratar un seguro. Sin embargo, ofrece un regalo de 600 euros “para gastos de formalización”.

En último lugar queda BBK, que ha activado hace apenas una semana una proposición de euribor +0,25 por ciento, a 50 años y financiando hasta el 100 por cien de la tasación de la vivienda.

En el supuesto de darse una de las contingencias anteriormente citadas, la compañía de seguros se hará cargo de la cantidad adeudada a la entidad financiera.

Se puede contratar para una sola persona o para todas las personas que intervengan en el préstamo, aunque, evidentemente, para cuantas más personas se contrate más caro resultará.

Aunque la entidad financiera no nos puede obligar a la contratación de este tipo de seguros, resulta recomendable su contratación pues no suelen ser especialmente caros.

La subrogación de un préstamo hipotecario implica un gran ahorro respecto a la apertura y formalización de una nueva hipoteca, si bien hemos de reseñar que la subrogación sólo permite la variación de los tipos de interés de la operación, debiéndose respetar las restantes condiciones del préstamo en cuanto al capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización restante.

El procedimiento de Subrogación viene definido a través de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

En su opinión, en condiciones similares a las actuales, con crecimientos de la economía y el empleo positivos, aumentos del precio de la vivienda cada vez más próximos a las tasas de inflación y una evolución de los tipos de interés que, cuando menos, será más estable que la de los dos últimos años, “cabe esperar una desaceleración del mercado constante, pero moderada”.

La incertidumbre originada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo o “subprime” en Estados Unidos ha afectado al comportamiento del mercado de capitales y a las decisiones de inversión y “parece haber tenido una traslación directa sobre la demanda de vivienda y ha pospuesto numerosas decisiones de adquisición”, apuntó.

Según la AHE, esta conducta se ha visto reforzada por las “abundantes y no siempre realistas proposiciones o medidas surgidas desde todo el arco político nacional, como consecuencia del inmediato proceso electoral”. La asociación considera que aún existe un segmento de demanda potencial y, por tanto, no se prevé una caída brusca de la producción residencial.

Por eso, es improbable que en 2008 se den crecimientos negativos del saldo, “aunque en términos de nueva contratación se continuarán registrando las tasas negativas de crecimiento observadas a partir del tercer trimestre de 2007, debido a una menor demanda y al proceso de ajuste de la oferta”.

Por otra parte, la AHE estima que es previsible que en 2008 la ratio de dudosidad en el crédito para la adquisición de vivienda siga con la tendencia al alza moderada iniciada durante el tercer trimestre de 2006. Añade que en el comportamiento de la dudosidad inciden tanto la evolución del índice de referencia usado para revisar la cuota de amortización, como las condiciones en las que se ha contratado éste (importe y plazo).

En 2008, los valores medios de referentes hipotecarios como el Euribor serán “sensiblemente iguales o ligeramente inferiores a los de 2007″, por lo que los impactos sobre el porcentaje de dudosidad que se materializarán a lo largo del año, “aun siendo positivos, cada vez serán menores si se mantiene un escenario económico similar al actual”.

La AHE insistió en que los niveles de dudosidad del mercado hipotecario residencial español se mantienen bajos en relación con los del resto de países de la OCDE de los que se disponen datos y son “muy inferiores a los registrados en España durante la década de los noventa”.

Los préstamos hipotecarios para primer acceso a la vivienda en propiedad formalizados después de 2001 seguirán siendo los que mayores incrementos experimenten en sus cuotas mensuales. Junto a las previsiones para 2008, la asociación hizo públicos los datos del mercado hipotecario hasta final de octubre, en los que se muestra que el negocio sigue mostrando un “comportamiento definitivamente expansivo”, aunque muy inferior al de 2006.

Se emplea referido a dos ámbitos diferentes casi opuestos: la amortización de un activo o la amortización de un pasivo. En ambos casos se trata de un valor, habitualmente grande, con una duración que se extiende a varios periodos o ejercicios, para cada uno de los cuales se calcula una amortización, de modo que se reparte ese valor entre todos los periodos en los que permanece.

Amortización de un pasivo

La obligación de devolver un préstamo recibido de un banco es un pasivo, cuyo importe se va reintegrando en varios pagos diferidos en el tiempo. La parte de capital (o principal) que se cancela en cada uno de esos pagos es una amortización.

Los métodos más frecuentes para repartir el importe en el tiempo y segregar principal de intereses son el Francés, Alemán y el Americano. Todos estos métodos son correctos desde el punto de vista contable y están basados en el concepto de interés compuesto. Las condiciones pactadas al momento de acordar el préstamo determinan cual de los sistemas se utilizará.

El sistema Francés consiste en determinar una cuota fija. Mediante el cálculo apropiado del interés compuesto se segrega el principal (que será creciente) de los intereses (decrecientes).

El sistema Alemán determina que la amortización de capital sea fija. Por lo tanto los intereses y la cuota total serán decrecientes.

El sistema Americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual solo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos.

Es posible determinar un cuadro de amortización distinto a los anteriormente mencionados.

Amortización de un activo

Existen varios métodos de amortización, tanto de activos inmovilizados (cuotas fijas, crecientes, decrecientes,…). Se trata de técnicas aritméticas para repartir un importe determinado, el valor a amortizar, en varias cuotas, correspondientes a varios periodos.

Desde el punto de vista linguístico la expresión depreciación es más apropiada para reflejar la pérdida de valor de los activos materiales (también llamados bienes de uso). Sin embargo, las normas contables de algunos países elijen la expresión amortización.

Amortización desde el punto de vista contable

Amortizar significa considerar que un determinado elemento del activo fijo empresarial ha perdido, por el mero paso del tiempo, parte de su valor. Para reflejar contablemente este hecho, y en atención al método contable de partida doble, hay que: 1º Dotar una amortización, es decir, considerar como pérdida del ejercicio la disminución del valor experimentado. 2º Crear una cuenta negativa en el activo del balance, que anualmente vería incrementado su saldo con la indicada disminución del valor del bien. De esta forma todo elemento del activo fijo de la empresa vendría reflejado por dos cuentas, una positiva, que recogería el valor de su adquisición u obtención, y otra negativa (llamada de Amortización Acumulada), en la cual se indica lo que vale de menos como consecuencia del paso del tiempo.

Se trata de un artificio contable tendiente a conseguir una mayor aproximación a la realidad económica y financiera de la empresa, y no un fondo de dinero reservado de alguna forma para reponer el inmovilizado al finalizar su vida útil. Para calcular la cuota de amortización para un periodo determinado existen diferentes métodos:
a) Amortización según tablas

b) Amortización constante, lineal o de cuota fija

c) Amortización degresiva con porcentaje constante

d) Amortización degresiva por suma de dígitos

e) Amortización degresiva por progresión aritmética decreciente

f) Amortización progresiva

g) Amortización variable

h) Amortización acelerada

i) Amortización libre

Se calcula como el resultado de una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés, comisiones bancarias, frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.) y otros gastos o ingresos.
Es una referencia orientativa del coste real de la inversión/deuda.

Es muy importante conocer si el tipo que se ofrece en una operación es el TAE (podría ser un tipo mensual, semestral, trimestral).

Para calcularlo basta utilizar esta fórmula:

Donde:

• r, es el tipo de interés (mensual, semestral…) expresado en términos relativos (p.ej: 7%=0,07 en tanto por uno).
• f, frecuencia de pagos/cobros de intereses: es 12 si el tipo es mensual, 6 si es bimestral, 4 si es trimestral, 3 si es cuatrimestral, 2 si es semestral, y 1 si es anual.

Es importante conocer este dato, porque cuando p. ej. un banco promete un 7% TAE durante el primer mes, no significa que se dé el 7% de lo que se ingresa.

A continuación se muestran varios ejemplos de su uso:

• Si se invierten 100€ en un fondo, al 7% TAE, al final del año se tendrán 107€.

Durante el primer mes, según la fórmula de arriba, se tendría:

es decir, un interés en ese período de:

Se divide r por doce, porque se quiere averiguar el interés para un único mes, y se multiplica por 100 para pasarlo a tanto por ciento.

Así, mes a mes se obtendría un 0.56% sobre lo acumulado (sobre 100€ el primer mes, sobre 100.56€ el segundo, etc), de tal modo que el último mes se acumularían 107€, obteniéndose así el 7% TAE.

• El TAE tiene importancia en el cálculo de intereses compuestos. Ejemplo:

Con un interés nominal del 6% y 12 pagos al año, resulta un TAE de 6,17% :

obteniéndose al finalizar el año, para 600 euros:

€

Los avales son un contrato público es decir se firman ante notario. Lo habitual es que el trámite se efectúe a través del notario del propio banco o caja. Otra posibilidad es que se realice desde el despacho del notario, aunque dependerá de la entidad financiera y del cliente. Cuando se trata de avalar un crédito hipotecario, se firma en la entidad bancaria.

Hay dos tipos de avales: los emitidos por personas físicas (avales personales) y los bancarios, cuando quien se compromete a pagar la deuda es una entidad financiera.

Los avales personales se utilizan normalmente para créditos hipotecarios y de consumo. Familiares o amigos son elegidos como avalistas en la compra de un piso, de un coche… Este aval es gratuito: el titular no paga a su avalista para que éste figure como tal.

Los avales bancarios son más utilizados por empresas (los bancos las avalan frente a terceros) y también, cada vez más, en contratos de arrendamiento de viviendas: el arrendador, temeroso de que el inquilino cometa algún impago, abandone la casa antes de lo acordado o ocasione desperfectos, solicita, además de la fianza, un aval bancario equivalente al alquiler de 4 ó 5 meses, o más.