La mayoría de los usuarios desconocen cual es el proceso de cancelación de una hipoteca lo que supone que no puedan asegurar su cumplimiento, dicho proceso no es muy complicado ya que se basa en dos pasos a realizar por el consumidor que como hemos indicado anteriormente suele no conocer. Estos pasos son:

- Uno es la cancelación financiera: amortización de los plazos pactados (consiste en el cumplimiento de las amortizaciones de los plazos, en esencia lo que ocurre es que la entidad bancaria con la que hemos suscrito nuestra hipoteca deja de enviarnos las cuotas mensuales de pago. Así se considera la hipoteca saldada ya que la deuda ha sido pagada). En la mayoría de los casos cabría pensar que con esta cancelación financiera de la hipoteca se da por finiquitada.

- En el punto anterior es donde en verdad se queda una gran parte de los consumidores, sin embargo queda lo que se llama la cancelación registral de la hipoteca (un puro trámite bancario pero que legalmente es indispensable para que se considere legalmente acabada la hipoteca que habíamos suscrito): cuando se contrata una hipoteca, ésta se inscribe en el Registro de la Propiedad como una carga de la finca. Tras la cancelación financiera de la misma se debe proceder a dar de baja esa hipoteca en este registro para que quede cancelada efectivamente.

Una vez realizados estos dos pasos el individuo puede decir que la hipoteca que suscribió con una entidad bancaria esta por fin totalmente y legalmente cancelada.

Cuando contratamos una hipoteca con una entidad bancaria no basta, tal y como podríamos pensar a priori, con efectuar religiosamente con los pagos de la misma para que legalmente se considere finiquitada.

Para poder asegurar que la hipoteca está cancelada se tiene que formalizar su baja en este registro de la Propiedad.
Se trata de un trámite legal sencillo, que normalmente efectúa el banco automáticamente tras la cancelación financiera de la hipoteca. Si aún así nos queda la duda de si de verdad se ha cumplido la cancelación de la hipoteca y, considerando los perjuicios y molestias que puede depararnos en un futuro la omisión de este trámite, lo mejor es cerciorarse completamente de su cumplimiento.
Para saber si se ha llevado a cabo la cancelación registral, en el Registro de la Propiedad se recogen los datos sobre la propiedad de los inmuebles, los derechos sobre fincas ajenas y también las cargas que soportan éstas.

Para ello es necesario:

- Firmar una escritura de cancelación realizada por notario.

- Asumir una serie de gastos de cuyos detalles se encarga el banco ( estos gastos son de notaría, registro y gestoría).

- Después de confirmar que la cancelación es efectiva recibirás la escritura de cancelación firmada por el notario y tu banco(en tu domicilio).

Una vez que obtenemos este documento puedes realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad, o comunicarle a la gestoría de tu banco que se encargue de estos trámites, lo que supondrá unos gastos correspondientes al pago de los honorarios por realizar dichas gestiones.

Según la normativa existente la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional o empresa que lleve a cabo la tasación de la vivienda y sobre quien lo paga.

Por tanto, es un tema susceptible de negociación. Sin embargo en la práctica las entidades imponen la empresa que realiza este servicio y cobra al cliente el gasto ocasionado.

Quizás el mejor consejo que podamos dar, es que quede clara en la firma de la solicitud del servicio de tasación el importe de la propia tasación, a efectos de no llevarnos sorpresas. Así mismo conviene negociar con el Banco quién corre con dicho gasto si una vez solicitado el préstamo, la entidad denegara el préstamo. En este caso, parece razonable que la entidad financiera corriera con el coste en cuestión.

En todo caso, si usted asume su pago, recuerde que si la concesión del préstamo es denegada, el Banco deberá entregarle copia del original del informe de tasación llevado a cabo. Este informe debería servirle para solicitar el préstamo en otras entidades financieras, sin generarle un nuevo gasto.

Debe saber que:

* La tasación la deben efectuar entidades acreditadas e inscritas en el Registro del Banco de España.
* El tasador tiene el derecho para realizar su labor profesional de reclamar todo tipo de información técnica (proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirva en su evaluación de tasación).

Consejo: algunos bancos o cajas intentan cobrar la tasacion y después dicen las condiciones del crédito. Nuestro consejo no se pague nada hasta no se confirmen las condiciones del préstamo.

De acuerdo a la noticia citada, los bancos españoles no han obtenido dinero de títulos hipotecarios o bonos sin asegurar en el mercado de renta fija desde noviembre. A corto, han casi triplicado los préstamos del BCE hasta un récord de 52.300 millones de euros entre julio y diciembre, la mayor alza que cualquier otro de los 15 países miembros. De hecho, son ahora mismo los segundos mayores usuarios de las líneas de crédito del BCE detrás de la banca alemana, suponiendo el 14% de la financiación, desde el 4% de julio.

“Esta es una situación insostenible para los bancos, porque están financiando obligaciones a largo plazo sobre una base a corto”, ha dicho Luis Sánchez Guerra, el director de Ahorro y Titulización en Madrid, citado en la noticia. “Sería como una familia que necesita financiar su hipoteca cada semana, en vez de tener un préstamo a 15 años”, añade.

La detallada información abunda en la penalización a la que ha sido sometida la banca española a partir de las turbulencias financieras exportadas por EEUU. “La diferencia en yields (rentabilidades) entre títulos hipotecarios calificados como AAA y los tipos de interés de referencia se ha más que cuadruplicado desde julio, dejando a España con el spread (diferencial) más amplio de Europa”, asegura Bloomberg, que cita a lo largo de toda la información a la entidad milanesa Unicredit.

Las pérdidas por el aumento de las ejecuciones hipotecarias en EEUU ha vuelto más cautos a los tenedores de bonos, toda vez que como Moody’s prevé un aumento de los impagos de 15 veces este año en España. Los tipos de interés se han duplicado desde 2004, perjudicando a la mayor parte de los hipotecados a tipo variable. Paralaelamente, los precios de la vivienda están bajando por primera vez en una década y la deuda de los hogares es del 130% respecto a los ingresos, el doble que en el año 2000, según datos del Banco de España.

Se suele expresar en % sobre la cantidad a amortizar, y sus valores pueden oscilar entre el 1% y el 3%.

Rara vez la entidad financiera pondrá un 0%, y la justificación de esta comisión, radica, sobre todo, en no ”dejar la puerta abierta” para que al cliente pueda disponer de una mejor oferta, y abandonar la entidad. Muchas veces, no es importante en sí el préstamo, sino todo lo que lleva aparejado (cuenta corriente, domiciliación de nóminas, seguros, tarjetas, etc, etc). Aparte de los dos motivos enumerados en el apartado anterior.

Es habitual, por tanto, que la comisión de cancelación sea igual, o mayor, que la comisión de amortización anticipada, ya que si bien la primera (CC) puede deberse a una posible mejor oferta de otra entidad, en la segunda (CAA) obedece a una mejoría en las ”arcas” del cliente.

Para concluir, cabe reseñar que si bien en préstamos hipotecarios sería preciso ”vigilar” con mucho mas detalle este tipo de comisiones, he incluso otras serie de posibilidades (novación, subrogación…). En préstamo personales, aunque es un factor a tener en cuenta, no debe ser tan determinante, en primer lugar, porque no se sabe si se amortizará o no, si se cancelará o no.

Por ello, PRIMERO hay que negociar el interés y la comisión de apertura, y luego, sin renunciar a ello, la comisión cancelación y la de amortización anticipada, haciendo mas hincapié sobre esta última, que será la que tenga mas probabilidades de aplicarse.

Sin embargo, debido a que su fluctuación puede variar entre el 0% y el 3.0% en hipotecas a interes fijo, y del 0% al 1% en hipotecas a interes variable, mas bien cabe pensar que se trata de un ”impuesto” que otra cosa, ya que no es comprensible que los gastos de gestión y formalización puedan variar tanto de unas entidades a otras, o de un tipo de hipoteca a otra. O incluso, dentro del mismo banco, puede ser para un cliente el 0%, y para otro, dentro de la misma entidad, el 1.0%.

Por así decirlo, la comisión de apertura vale para ”publicitar” un buen tipo de interés, es decir, comercializar un producto con un tipo de interés bajo, y a su vez, una comisión de apertura alta (claro que esto último no se pone en letras grandes, sino lo primero).

La comisión de apertura se abona en el mismo instante de la formalización del préstamo hipotecario, lo cual, en principio, es un contrasentido, ya que el usuario solicita que le presten dinero, y como primera medida, es él quién tiene que pagar.

Por ello, la mayoría de las entidades también ”financian” la comisión de apertura, incluyéndola en el montante total del dinero prestado.

Otro aspecto a tener en cuenta en contra de la comisión de apertura es el plazo total elegido para la duración del préstamo.

A menor plazo elegido, los intereses pagados son menores, y por contra, la comisión de apertura, permanece invariable, ya que es un % de la concesión original solicitada.
Además, hay otro factor a tener en cuenta. Supongamos que la operación fuera igual de rentable. En dicho caso la comisión de apertura se paga en el acto, al firmar el contrato del préstamo, a fecha de hoy, y no es lo mismo que pagarlo paulatinamente a través de una interés mas alto.

Como ya se ha reseñado, la comisión de apertura puede fluctuar. El objetivo del usuario el obtener un 0 %, aunque las entidades financieras para este tipo de productos, son muy propensas a incluir una comisión de apertura.

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