‘La guerra de las hipotecas’

Así, la banca no quiere renunciar a uno de los filones de los últimos tiempos, pero manteniendo una postura de absoluta prudencia. O, en otras palabras, pretende ahora al usuario solvente para afinar al máximo en el capítulo de riesgos, en vez de apostar por perspectivas de carácter masivo. Como consecuencia, tras recrudecerse la pugna en el ámbito del pasivo, así como en el negocio de las nóminas, llega ahora la guerra de las hipotecas.

El último en lanzarse al ruedo ha sido Deutsche Bank, que ayer mismo presentaba una oferta a euribor +0,17 por ciento, el tipo más bajo del mercado. La denominada hipoteca rompedora, a 40 años y para el 80 por ciento de la tasación, tiene un importe mínimo de 200.000 euros, y lleva aparejado un plan de protección de pagos del 1 por ciento del capital, la domiciliación de la nómina, un gasto mínimo de tarjeta de crédito de 3.000 euros, una aportación a plan de pensiones o fondos de inversión por el mismo importe y la contratación de un seguro de vida y hogar. El objetivo de la entidad alemana es captar 5.000 nuevos clientes antes de verano.

También los ‘grandes’

Anteriormente, a mediados de enero, el Santander había lanzado su ofensiva comercial en éste ámbito. Mediante la denominada Hipoteca 08 se propone conseguir 50.000 usuarios “de máxima calidad” que ya tengan hipoteca. Entre la letra grande se encuentra un precio de euribor +0,25 por ciento, sin comisión de apertura ni de servicios y un plazo de hasta treinta años. Mientras, la letra pequeña incluye que el cliente haya firmado su préstamo, al menos, seis años atrás y que haya cumplido con todos los pagos. Además, el usuario debe contratar un plan de pensiones -con una aportación mínima de 600 euros al año- y trasladar su nómina.

Por su parte, Banesto se ha destapado, tal y como adelantó este periódico el pasado 24 de enero, a través de su trasunto on line, con una propuesta a euribor +0,35 por ciento y haciéndose cargo íntegramente de todos los gastos derivados del cambio -en este aspecto supera a su banco matriz-, es decir, notaría y gestión, registro, tasación y subrogación de la actual hipoteca.

Ingresos extraordinarios

La oferta no acaba ahí, pues este banco está dispuesto a abonar al cliente la diferencia que consiga entre uno y otro préstamo al firmar la hipoteca. Eso sí, exige domiciliar la nómina y recomienda contratar un seguro de hogar. Al contrario que el Santander, Banesto no promociona su oferta, puesto que prefiere elegir a los candidatos.

Aparte del clásico que ya es ING en este campo -hoy ofrece un competitivo 0,33 por ciento-, otro de los que se ha movido en este sentido es Uno-e. El banco online de BBVA presentó hace dos semanas una hipoteca al 0,25 por ciento. A un máximo de 35 años, exige subrogación y contratar un seguro. Sin embargo, ofrece un regalo de 600 euros “para gastos de formalización”.

En último lugar queda BBK, que ha activado hace apenas una semana una proposición de euribor +0,25 por ciento, a 50 años y financiando hasta el 100 por cien de la tasación de la vivienda.

De acuerdo a la noticia citada, los bancos españoles no han obtenido dinero de títulos hipotecarios o bonos sin asegurar en el mercado de renta fija desde noviembre. A corto, han casi triplicado los préstamos del BCE hasta un récord de 52.300 millones de euros entre julio y diciembre, la mayor alza que cualquier otro de los 15 países miembros. De hecho, son ahora mismo los segundos mayores usuarios de las líneas de crédito del BCE detrás de la banca alemana, suponiendo el 14% de la financiación, desde el 4% de julio.

“Esta es una situación insostenible para los bancos, porque están financiando obligaciones a largo plazo sobre una base a corto”, ha dicho Luis Sánchez Guerra, el director de Ahorro y Titulización en Madrid, citado en la noticia. “Sería como una familia que necesita financiar su hipoteca cada semana, en vez de tener un préstamo a 15 años”, añade.

La detallada información abunda en la penalización a la que ha sido sometida la banca española a partir de las turbulencias financieras exportadas por EEUU. “La diferencia en yields (rentabilidades) entre títulos hipotecarios calificados como AAA y los tipos de interés de referencia se ha más que cuadruplicado desde julio, dejando a España con el spread (diferencial) más amplio de Europa”, asegura Bloomberg, que cita a lo largo de toda la información a la entidad milanesa Unicredit.

Las pérdidas por el aumento de las ejecuciones hipotecarias en EEUU ha vuelto más cautos a los tenedores de bonos, toda vez que como Moody’s prevé un aumento de los impagos de 15 veces este año en España. Los tipos de interés se han duplicado desde 2004, perjudicando a la mayor parte de los hipotecados a tipo variable. Paralaelamente, los precios de la vivienda están bajando por primera vez en una década y la deuda de los hogares es del 130% respecto a los ingresos, el doble que en el año 2000, según datos del Banco de España.

Se calcula como el resultado de una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés, comisiones bancarias, frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.) y otros gastos o ingresos.
Es una referencia orientativa del coste real de la inversión/deuda.

Es muy importante conocer si el tipo que se ofrece en una operación es el TAE (podría ser un tipo mensual, semestral, trimestral).

Para calcularlo basta utilizar esta fórmula:

Donde:

• r, es el tipo de interés (mensual, semestral…) expresado en términos relativos (p.ej: 7%=0,07 en tanto por uno).
• f, frecuencia de pagos/cobros de intereses: es 12 si el tipo es mensual, 6 si es bimestral, 4 si es trimestral, 3 si es cuatrimestral, 2 si es semestral, y 1 si es anual.

Es importante conocer este dato, porque cuando p. ej. un banco promete un 7% TAE durante el primer mes, no significa que se dé el 7% de lo que se ingresa.

A continuación se muestran varios ejemplos de su uso:

• Si se invierten 100€ en un fondo, al 7% TAE, al final del año se tendrán 107€.

Durante el primer mes, según la fórmula de arriba, se tendría:

es decir, un interés en ese período de:

Se divide r por doce, porque se quiere averiguar el interés para un único mes, y se multiplica por 100 para pasarlo a tanto por ciento.

Así, mes a mes se obtendría un 0.56% sobre lo acumulado (sobre 100€ el primer mes, sobre 100.56€ el segundo, etc), de tal modo que el último mes se acumularían 107€, obteniéndose así el 7% TAE.

• El TAE tiene importancia en el cálculo de intereses compuestos. Ejemplo:

Con un interés nominal del 6% y 12 pagos al año, resulta un TAE de 6,17% :

obteniéndose al finalizar el año, para 600 euros:

€

Los avales son un contrato público es decir se firman ante notario. Lo habitual es que el trámite se efectúe a través del notario del propio banco o caja. Otra posibilidad es que se realice desde el despacho del notario, aunque dependerá de la entidad financiera y del cliente. Cuando se trata de avalar un crédito hipotecario, se firma en la entidad bancaria.

Hay dos tipos de avales: los emitidos por personas físicas (avales personales) y los bancarios, cuando quien se compromete a pagar la deuda es una entidad financiera.

Los avales personales se utilizan normalmente para créditos hipotecarios y de consumo. Familiares o amigos son elegidos como avalistas en la compra de un piso, de un coche… Este aval es gratuito: el titular no paga a su avalista para que éste figure como tal.

Los avales bancarios son más utilizados por empresas (los bancos las avalan frente a terceros) y también, cada vez más, en contratos de arrendamiento de viviendas: el arrendador, temeroso de que el inquilino cometa algún impago, abandone la casa antes de lo acordado o ocasione desperfectos, solicita, además de la fianza, un aval bancario equivalente al alquiler de 4 ó 5 meses, o más.

Este índice es calculado por la Federación Bancaria Europea y se realiza con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo.

Este tipo de interés se aplica a las operaciones entre bancos de Europa partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los 64 principales bancos europeos; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero.

Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de euribor a una semana, a un mes o a un año. El euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

Su valor se actualiza diariamente y en España se anuncia públicamente en el BOE.

Es un índice muy importante del mercado financiero, ya que afecta, entre otras cosas, a los préstamos bancarios (como las hipotecas).

El Euribor solamente se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona. Los tipos de referencia locales, como por ejemplo el Pibor de París o el Fibor de Frankfurt, se juntaron al Euribor el 1 de enero de 1999. En el caso de España, el Euribor sustituyó al Mibor a raíz del traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo.

El valor máximo que ha tomado el Euribor desde su creación ha sido de 5,341%, valor que tomó en agosto de 2000. El valor del Euribor sufrió un importante descenso a lo largo del año 2002, tomando valores bajos durante los tres años siguientes (en comparación con años anteriores). En el último trimestre de 2005, su valor comenzó una escalada constante que a lo largo de 2006 le devolvió a valores similares a los tomados antes de dicha bajada.

Proceso de cálculo del EURIBOR

El cálculo y publicación del valor del Euribor se realiza todos los días laborables por la agencia Reuters, de acuerdo al siguiente proceso:

1. Diariamente se solicita a cada banco de referencia que envíe sus tipos de interés actuales no más tarde de las 10:45 a.m. Para ello, Reuters genera en su sistema una página privada que solamente puede visitar el banco y el personal encargado de realizar el cálculo. De 10:45 a.m. a 11:00 a.m. (CET) los bancos tienen oportunidad de corregir sus contribuciones si fuese necesario.
2. A las 11:00 a.m. (CET), Reuters realiza el cálculo del nuevo valor del Euribor, para lo cuál elimina el 15% más alto y el 15% más bajo de los tipos de interés recolectados y realiza la media aritmética del resto de valores. El resultado se redondea al número de 3 decimales más próximo al valor del promedio.
3. Tras el cálculo, Reuters publica instantáneamente el tipo de referencia Euribor en las páginas 248-249 de su sistema Telerate, que están disponibles para todos sus subscriptores y agencias de información. Al mismo tiempo se publican los tipos de interés empleados en el cálculo, con el fin de conservar la transparencia del proceso.

El histórico de datos del Euribor puede conseguirse en las páginas 47860-47866 (EURIBORRECAP01/EURIBORRECAP08) del sistema Reuters por un periodo de un mes, o consultarse en la página del euribor