En el supuesto de darse una de las contingencias anteriormente citadas, la compañía de seguros se hará cargo de la cantidad adeudada a la entidad financiera.

Se puede contratar para una sola persona o para todas las personas que intervengan en el préstamo, aunque, evidentemente, para cuantas más personas se contrate más caro resultará.

Aunque la entidad financiera no nos puede obligar a la contratación de este tipo de seguros, resulta recomendable su contratación pues no suelen ser especialmente caros.

Según la normativa existente la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional o empresa que lleve a cabo la tasación de la vivienda y sobre quien lo paga.

Por tanto, es un tema susceptible de negociación. Sin embargo en la práctica las entidades imponen la empresa que realiza este servicio y cobra al cliente el gasto ocasionado.

Quizás el mejor consejo que podamos dar, es que quede clara en la firma de la solicitud del servicio de tasación el importe de la propia tasación, a efectos de no llevarnos sorpresas. Así mismo conviene negociar con el Banco quién corre con dicho gasto si una vez solicitado el préstamo, la entidad denegara el préstamo. En este caso, parece razonable que la entidad financiera corriera con el coste en cuestión.

En todo caso, si usted asume su pago, recuerde que si la concesión del préstamo es denegada, el Banco deberá entregarle copia del original del informe de tasación llevado a cabo. Este informe debería servirle para solicitar el préstamo en otras entidades financieras, sin generarle un nuevo gasto.

Debe saber que:

* La tasación la deben efectuar entidades acreditadas e inscritas en el Registro del Banco de España.
* El tasador tiene el derecho para realizar su labor profesional de reclamar todo tipo de información técnica (proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirva en su evaluación de tasación).

Consejo: algunos bancos o cajas intentan cobrar la tasacion y después dicen las condiciones del crédito. Nuestro consejo no se pague nada hasta no se confirmen las condiciones del préstamo.

Se suele expresar en % sobre la cantidad a amortizar, y sus valores pueden oscilar entre el 1% y el 3%.

Rara vez la entidad financiera pondrá un 0%, y la justificación de esta comisión, radica, sobre todo, en no ”dejar la puerta abierta” para que al cliente pueda disponer de una mejor oferta, y abandonar la entidad. Muchas veces, no es importante en sí el préstamo, sino todo lo que lleva aparejado (cuenta corriente, domiciliación de nóminas, seguros, tarjetas, etc, etc). Aparte de los dos motivos enumerados en el apartado anterior.

Es habitual, por tanto, que la comisión de cancelación sea igual, o mayor, que la comisión de amortización anticipada, ya que si bien la primera (CC) puede deberse a una posible mejor oferta de otra entidad, en la segunda (CAA) obedece a una mejoría en las ”arcas” del cliente.

Para concluir, cabe reseñar que si bien en préstamos hipotecarios sería preciso ”vigilar” con mucho mas detalle este tipo de comisiones, he incluso otras serie de posibilidades (novación, subrogación…). En préstamo personales, aunque es un factor a tener en cuenta, no debe ser tan determinante, en primer lugar, porque no se sabe si se amortizará o no, si se cancelará o no.

Por ello, PRIMERO hay que negociar el interés y la comisión de apertura, y luego, sin renunciar a ello, la comisión cancelación y la de amortización anticipada, haciendo mas hincapié sobre esta última, que será la que tenga mas probabilidades de aplicarse.

Sin embargo, debido a que su fluctuación puede variar entre el 0% y el 3.0% en hipotecas a interes fijo, y del 0% al 1% en hipotecas a interes variable, mas bien cabe pensar que se trata de un ”impuesto” que otra cosa, ya que no es comprensible que los gastos de gestión y formalización puedan variar tanto de unas entidades a otras, o de un tipo de hipoteca a otra. O incluso, dentro del mismo banco, puede ser para un cliente el 0%, y para otro, dentro de la misma entidad, el 1.0%.

Por así decirlo, la comisión de apertura vale para ”publicitar” un buen tipo de interés, es decir, comercializar un producto con un tipo de interés bajo, y a su vez, una comisión de apertura alta (claro que esto último no se pone en letras grandes, sino lo primero).

La comisión de apertura se abona en el mismo instante de la formalización del préstamo hipotecario, lo cual, en principio, es un contrasentido, ya que el usuario solicita que le presten dinero, y como primera medida, es él quién tiene que pagar.

Por ello, la mayoría de las entidades también ”financian” la comisión de apertura, incluyéndola en el montante total del dinero prestado.

Otro aspecto a tener en cuenta en contra de la comisión de apertura es el plazo total elegido para la duración del préstamo.

A menor plazo elegido, los intereses pagados son menores, y por contra, la comisión de apertura, permanece invariable, ya que es un % de la concesión original solicitada.
Además, hay otro factor a tener en cuenta. Supongamos que la operación fuera igual de rentable. En dicho caso la comisión de apertura se paga en el acto, al firmar el contrato del préstamo, a fecha de hoy, y no es lo mismo que pagarlo paulatinamente a través de una interés mas alto.

Como ya se ha reseñado, la comisión de apertura puede fluctuar. El objetivo del usuario el obtener un 0 %, aunque las entidades financieras para este tipo de productos, son muy propensas a incluir una comisión de apertura.

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La rentabilidad puede verse como una medida de cómo una compañía invierte fondos para generar ingresos. Se suele expresar como porcentaje.

Por ejemplo si se coloca en una cuenta un millón y los intereses generados son 100 mil, la rentabilidad es del 10%. La rentabilidad de la cuenta se calcula dividiendo la cantidad generada y la cantidad que se ha necesitado para generarla.

Fórmula de Du Pont

A efectos de poder realizar un análisis más detallado de las causas que generan rentabilidad, en la empresa Du Pont se desarrolló a principios del siglo XX la fórmula de Du Pont que desagrega la fórmula anterior en dos términos:

De esta forma la fórmula de rentabilidad se divide en dos términos. El primero de ellos indica la Rentabilidad Neta sobre Ventas, en tanto el segundo muestra la rotación de las ventas sobre el patrimonio.

Existen empresas que siguen una estrategia de líderes en costes que basan su rentabilidad en una alta rotación con un bajo margen. Es decir venden mucha cantidad pero con poco margen en cada venta. En tanto otras empresas basan su rentabilidad en unos altos márgenes, pero una rotación baja.

Una subrogación es un trámite que permite cambiar la hipoteca de una entidad a otra. El objetivo por el que se realiza esta operación es siempre conseguir una mejora en las condiciones económicas de nuestro préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Ángel Bouzas, director general de Freedom Finance, recuerda que la subrogación sólo permite la variación de los tipos de interés de origen, el plazo de la operación o ambos. “Las restantes condiciones del préstamo hipotecario se deben respetar, por ejemplo, el importe”, añade. El capital pendiente de amortización se debe, por tanto, mantener invariable.

La decisión de cambiar la hipoteca de banco debe venir precedida de un análisis de las condiciones que ofrecen unas u otras entidades. Siempre con el objetivo presente de ahorrar un buen dinero al año, conviene calcular los gastos que conlleva la operación para ver si compensa llevarla a cabo. Kai Soering, responsable de Ibanesto.com, estima que los principales factores a tener en cuenta antes de subrogar una hipoteca a otro banco son el precio que ofrece la nueva entidad y los gastos y las comisiones de cancelación que va a suponer hacer la operación. “En cuanto al precio, por ejemplo, pasar de estar pagando un tipo de interés de un Euribor+0,70 % a un Euribor+0,45% supone un ahorro de unos 30 euros al mes, es decir unos 360 euros al año”, comenta Soering.

¿Qué gastos implica una subrogación?

Dulce Aguirre asegura desde Openbank que los principales factores que hay que tener en cuenta para ver si conviene subrogar una hipoteca son el tipo de interés y las comisiones. Por tanto, conviene hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa.

Los gastos de subrogación son prácticamente iguales en todas las entidades. En una hipoteca media (en torno a 120.000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos rondan los 650 euros. Lo que puede variar de una entidad a otra es que se incluyan estos gastos en el importe a subrogar o no. Además de estos gastos, habrá que incluir, si los hubiera, las tarifas o comisiones por cancelación. Kai Soering, de Ibanesto.com, considera que es fundamental comprobar si en el contrato hipotecario figura comisión de cancelación y/o subrogación, que puede llegar a ser entre el 0,50% y el 1% sobre el total pendiente del préstamo.

Por tanto, para subrogar una hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos que conviene calcular. En cualquier caso, es mejor subrogar una hipoteca, es decir, cambiarse de banco, que cancelar la hipoteca inicial para abrir una nueva. Ángel Bouzas, consejero director general de Freedom Finance, estima que Subrogar una hipoteca implica un gran ahorro respecto a la apertura y formalización de una nueva hipoteca.

Ejemplo práctico

Para ejemplificar y hacer más sencilla la comprensión, conviene hacer una simulación:

Un cliente está pagando una hipoteca a un tipo de interés actual del 3,833% (euribor más 1%). Le quedan por pagar 120.000 euros, en un plazo de amortización de 20 años, y sabe que su entidad le aplicará una comisión de cancelación del 1% sobre el total pendiente del préstamo.

Para averiguar qué importe le cobrará dicha entidad en concepto de comisión por cancelación hay que calcular cuánto es el 1% de 120.000 euros (capital pendiente de amortizar). Esto son 1.200 euros. A esto habrá que añadir los gastos de notaría, registro, impuestos, gestoría y tasación, en torno a 1.000 euros. En total, la operación de subrogación le saldrá por unos 2.200 euros.

Para ver si compensa este gasto con el hipotético ahorro que nos puede suponer la operación, dicho cliente debe valorar las condiciones de la nueva hipoteca. Otra entidad le ofrece, si le lleva su préstamo y se hace cliente, un tipo de interés de euribor más un diferencial de 0,50 puntos. Esta hipoteca no presenta gastos de suscripción.

Comparemos: En la actualidad el cliente está pagando 717 euros mensuales con su hipoteca (a euribor+1%). Con la nueva hipoteca podría pasar a pagar 683 euros mensuales. Es decir, se ahorraría 34 euros al mes, 408 euros anuales. En 20 años se podría ahorrar unos 6.000 euros (descontados los 2.200 euros que le supondría llevar a cabo la subrogación). Por lo tanto, resultaría interesante hacer una subrogación hipotecaria. Los cálculos, en cualquier caso, son hipotéticos. De hecho, al estar hablando de una hipoteca a interés variable hay que tener en cuenta (cosa que no se ha hecho en el ejemplo) que las entidades revisan el tipo de interés aplicado periódicamente (cada seis o doce meses) y se actualiza la hipoteca en función del nivel en el que se encuentre el euribor.

¿Cuándo interesa subrogar una hipoteca?

En general, subrogar una hipoteca es una opción atractiva para todos aquellos que contrataron préstamos con ciertos incentivos, como periodos de carencia (en los que sólo se pagan intereses y no capital) o altos porcentajes de financiación (más de un 80 %, que suele ser lo habitual). Para compensar esos atractivos tuvieron que aceptar hacer frente a tipos de intereses algo más elevados a la media del mercado. Es decir, ciertas hipotecas con incentivos o facilidades para pagar las cuotas los primeros años suelen presentar tipos de intereses algo o bastante más caros que la media del mercado (que comienzan a aplicar pasados esos periodos de carencia iniciales).

Actualmente, se pueden localizar hipotecas a un tipo de interés referenciado al euribor más un diferencial del 0,35 % (incluso existen hipotecas al euribor más 0,10, aunque con múltiples condiciones, para disfrutar de este interés). Por lo tanto, el interés más bajo que se puede estar pagando en la actualidad ronda el 3,2 %. Para todos aquellos que cuenten con hipotecas a interés variable y estén pagando en torno a un 4 ó un 5%, puede resultar interesante estudiar una subrogación de hipoteca en estas entidades con tipos más atractivos.

En opinión de Kai Soering, de Ibanesto.com, compensa subrogarse cuando se llevan pocos años pagando la hipoteca y aún falta por amortizar más intereses que capital. En este mismo sentido, Dulce Aguirre afirma que “cuanto más reciente sea la hipoteca, más nos puede interesar subrogarnos por tipo de interés”.

¿Cuántas personas subrogan su hipoteca?

Pese a todo y aunque es una opción atractiva y recomendable para ahorrarse un buen dinero al año, no hay muchas personas que opten por subrogar su hipoteca. En Ibanesto.com, por ejemplo, sólo han firmado un 10% de subrogaciones sobre el total de hipotecas formalizadas en los últimos años. Kai Soering, responsable de esta entidad “on-line”, cree que la gente es muy consciente de que puede ahorrarse un dinero haciendo una subrogación. “Pero también es consciente de que si comienza las gestiones con otro banco, le resultará más sencillo renegociar sus condiciones. En muchas ocasiones, se utiliza a los bancos con este fin”, añade.

Cuando una persona se plantea realizar una operación de subrogación, si finalmente no la firma suele ser porque su banco le ha hecho una oferta lo suficientemente atractiva como para no dejar de ser cliente. También puede ocurrir que el desembolso inicial que debe hacer (gastos, comisiones y tasación), no le compense a pesar del dinero que se ahorraría a lo largo de la vida del préstamo. De ahí que sea muy importante realizar el cálculo pertinente.

Se emplea referido a dos ámbitos diferentes casi opuestos: la amortización de un activo o la amortización de un pasivo. En ambos casos se trata de un valor, habitualmente grande, con una duración que se extiende a varios periodos o ejercicios, para cada uno de los cuales se calcula una amortización, de modo que se reparte ese valor entre todos los periodos en los que permanece.

Amortización de un pasivo

La obligación de devolver un préstamo recibido de un banco es un pasivo, cuyo importe se va reintegrando en varios pagos diferidos en el tiempo. La parte de capital (o principal) que se cancela en cada uno de esos pagos es una amortización.

Los métodos más frecuentes para repartir el importe en el tiempo y segregar principal de intereses son el Francés, Alemán y el Americano. Todos estos métodos son correctos desde el punto de vista contable y están basados en el concepto de interés compuesto. Las condiciones pactadas al momento de acordar el préstamo determinan cual de los sistemas se utilizará.

El sistema Francés consiste en determinar una cuota fija. Mediante el cálculo apropiado del interés compuesto se segrega el principal (que será creciente) de los intereses (decrecientes).

El sistema Alemán determina que la amortización de capital sea fija. Por lo tanto los intereses y la cuota total serán decrecientes.

El sistema Americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual solo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos.

Es posible determinar un cuadro de amortización distinto a los anteriormente mencionados.

Amortización de un activo

Existen varios métodos de amortización, tanto de activos inmovilizados (cuotas fijas, crecientes, decrecientes,…). Se trata de técnicas aritméticas para repartir un importe determinado, el valor a amortizar, en varias cuotas, correspondientes a varios periodos.

Desde el punto de vista linguístico la expresión depreciación es más apropiada para reflejar la pérdida de valor de los activos materiales (también llamados bienes de uso). Sin embargo, las normas contables de algunos países elijen la expresión amortización.

Amortización desde el punto de vista contable

Amortizar significa considerar que un determinado elemento del activo fijo empresarial ha perdido, por el mero paso del tiempo, parte de su valor. Para reflejar contablemente este hecho, y en atención al método contable de partida doble, hay que: 1º Dotar una amortización, es decir, considerar como pérdida del ejercicio la disminución del valor experimentado. 2º Crear una cuenta negativa en el activo del balance, que anualmente vería incrementado su saldo con la indicada disminución del valor del bien. De esta forma todo elemento del activo fijo de la empresa vendría reflejado por dos cuentas, una positiva, que recogería el valor de su adquisición u obtención, y otra negativa (llamada de Amortización Acumulada), en la cual se indica lo que vale de menos como consecuencia del paso del tiempo.

Se trata de un artificio contable tendiente a conseguir una mayor aproximación a la realidad económica y financiera de la empresa, y no un fondo de dinero reservado de alguna forma para reponer el inmovilizado al finalizar su vida útil. Para calcular la cuota de amortización para un periodo determinado existen diferentes métodos:
a) Amortización según tablas

b) Amortización constante, lineal o de cuota fija

c) Amortización degresiva con porcentaje constante

d) Amortización degresiva por suma de dígitos

e) Amortización degresiva por progresión aritmética decreciente

f) Amortización progresiva

g) Amortización variable

h) Amortización acelerada

i) Amortización libre

Se calcula como el resultado de una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés, comisiones bancarias, frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.) y otros gastos o ingresos.
Es una referencia orientativa del coste real de la inversión/deuda.

Es muy importante conocer si el tipo que se ofrece en una operación es el TAE (podría ser un tipo mensual, semestral, trimestral).

Para calcularlo basta utilizar esta fórmula:

Donde:

• r, es el tipo de interés (mensual, semestral…) expresado en términos relativos (p.ej: 7%=0,07 en tanto por uno).
• f, frecuencia de pagos/cobros de intereses: es 12 si el tipo es mensual, 6 si es bimestral, 4 si es trimestral, 3 si es cuatrimestral, 2 si es semestral, y 1 si es anual.

Es importante conocer este dato, porque cuando p. ej. un banco promete un 7% TAE durante el primer mes, no significa que se dé el 7% de lo que se ingresa.

A continuación se muestran varios ejemplos de su uso:

• Si se invierten 100€ en un fondo, al 7% TAE, al final del año se tendrán 107€.

Durante el primer mes, según la fórmula de arriba, se tendría:

es decir, un interés en ese período de:

Se divide r por doce, porque se quiere averiguar el interés para un único mes, y se multiplica por 100 para pasarlo a tanto por ciento.

Así, mes a mes se obtendría un 0.56% sobre lo acumulado (sobre 100€ el primer mes, sobre 100.56€ el segundo, etc), de tal modo que el último mes se acumularían 107€, obteniéndose así el 7% TAE.

• El TAE tiene importancia en el cálculo de intereses compuestos. Ejemplo:

Con un interés nominal del 6% y 12 pagos al año, resulta un TAE de 6,17% :

obteniéndose al finalizar el año, para 600 euros:

€

Los avales son un contrato público es decir se firman ante notario. Lo habitual es que el trámite se efectúe a través del notario del propio banco o caja. Otra posibilidad es que se realice desde el despacho del notario, aunque dependerá de la entidad financiera y del cliente. Cuando se trata de avalar un crédito hipotecario, se firma en la entidad bancaria.

Hay dos tipos de avales: los emitidos por personas físicas (avales personales) y los bancarios, cuando quien se compromete a pagar la deuda es una entidad financiera.

Los avales personales se utilizan normalmente para créditos hipotecarios y de consumo. Familiares o amigos son elegidos como avalistas en la compra de un piso, de un coche… Este aval es gratuito: el titular no paga a su avalista para que éste figure como tal.

Los avales bancarios son más utilizados por empresas (los bancos las avalan frente a terceros) y también, cada vez más, en contratos de arrendamiento de viviendas: el arrendador, temeroso de que el inquilino cometa algún impago, abandone la casa antes de lo acordado o ocasione desperfectos, solicita, además de la fianza, un aval bancario equivalente al alquiler de 4 ó 5 meses, o más.

Este índice es calculado por la Federación Bancaria Europea y se realiza con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo.

Este tipo de interés se aplica a las operaciones entre bancos de Europa partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los 64 principales bancos europeos; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero.

Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de euribor a una semana, a un mes o a un año. El euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

Su valor se actualiza diariamente y en España se anuncia públicamente en el BOE.

Es un índice muy importante del mercado financiero, ya que afecta, entre otras cosas, a los préstamos bancarios (como las hipotecas).

El Euribor solamente se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona. Los tipos de referencia locales, como por ejemplo el Pibor de París o el Fibor de Frankfurt, se juntaron al Euribor el 1 de enero de 1999. En el caso de España, el Euribor sustituyó al Mibor a raíz del traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo.

El valor máximo que ha tomado el Euribor desde su creación ha sido de 5,341%, valor que tomó en agosto de 2000. El valor del Euribor sufrió un importante descenso a lo largo del año 2002, tomando valores bajos durante los tres años siguientes (en comparación con años anteriores). En el último trimestre de 2005, su valor comenzó una escalada constante que a lo largo de 2006 le devolvió a valores similares a los tomados antes de dicha bajada.

Proceso de cálculo del EURIBOR

El cálculo y publicación del valor del Euribor se realiza todos los días laborables por la agencia Reuters, de acuerdo al siguiente proceso:

1. Diariamente se solicita a cada banco de referencia que envíe sus tipos de interés actuales no más tarde de las 10:45 a.m. Para ello, Reuters genera en su sistema una página privada que solamente puede visitar el banco y el personal encargado de realizar el cálculo. De 10:45 a.m. a 11:00 a.m. (CET) los bancos tienen oportunidad de corregir sus contribuciones si fuese necesario.
2. A las 11:00 a.m. (CET), Reuters realiza el cálculo del nuevo valor del Euribor, para lo cuál elimina el 15% más alto y el 15% más bajo de los tipos de interés recolectados y realiza la media aritmética del resto de valores. El resultado se redondea al número de 3 decimales más próximo al valor del promedio.
3. Tras el cálculo, Reuters publica instantáneamente el tipo de referencia Euribor en las páginas 248-249 de su sistema Telerate, que están disponibles para todos sus subscriptores y agencias de información. Al mismo tiempo se publican los tipos de interés empleados en el cálculo, con el fin de conservar la transparencia del proceso.

El histórico de datos del Euribor puede conseguirse en las páginas 47860-47866 (EURIBORRECAP01/EURIBORRECAP08) del sistema Reuters por un periodo de un mes, o consultarse en la página del euribor